文旅地產的開發困局淺析（三）
產業發展回溯
縱觀中國文旅地產旅游的發展歷史，直到改革開放前的幾千年里旅游都是少數人的特權，到了改革開放后多數人才有了欣賞祖國大好河山的經濟基礎，其中一部分人更是有能力走出國門看世界，而度假在中國的發展只是最近一二十年的事。
到了全域旅游時代，全域、全時、全民旅游才成為可能。
但蓋房子這件事，從北京猿人走出山洞后就開始了，從北京的四合院到福建的土樓，中國人民有數千年的建筑和居住史，中國的“墻倒屋不塌”的木式建筑是世界建筑的重要組成部分，對享譽世界的工程兔來說，蓋房子那都不叫事。
做房地產開發我們是師傅級，做文旅度假我們還是小學生。
形象的地說，文旅項目是探索型的，主要任務是探索未知世界；地產項目是流程型的，主要任務是開發已知世界。
對于探索未知世界的任務來說，沒有教材、沒有老師，充滿了變化，追求的是個性化、差異化；需要的是組織賦權、靈活性和經驗積累；對于這種任務形式，經驗和應變最為重要，而應變也是在經驗積累中形成的，與這種任務最為類似的就是戰爭。戰爭是最具有偶然性和變化性的，無論花多少精力制定計劃，實際戰斗中都會被意外和變化所打破，這就是西方兵圣克勞塞維茨所說的“戰爭迷霧”。仗打的越多，經驗越豐富，作戰水平就越高，在這個領域遵循的是實踐出真知。
而對于開發已知世界的任務來說，完成任務的各項內容都是不變的、已知的，極少有意外和未知因素的影響，即使有變化也是緩慢的。因此地產公司將開發流程高度標準化，以最大程度的提高項目運營效率。即使是剛出校門的年輕人，經過一兩個項目的鍛煉后也可以迅速上手，流程標準化在提高了運營效率的同時對人的要求降低了。
可以看出，由于文旅和地產兩種業務類型完全不同，從地產進入文旅實際是由易而難，如果對文旅業務的特點和復雜性認識不足，犯錯就在所難免。
雖然你在學校學了很多知識，但需要實踐積累，光有理論是不行的。文旅開發者其實和刑警、外科醫生這類職業類似，都需要長時間的積累，主要是在實踐中摸索和成長，這個地產業務差別甚大。
交易類型
文旅市場的客戶有個最大的特點就是喜新厭舊，沒有創新就沒有機會。同樣是做樂園，你絕對不能簡單復制。前一個項目再成功，下一個項目永遠要考慮創新，考慮不同的文化，不同的市場，不同的外部開發條件。這就是世界樂園第一品牌迪士尼在項目選址和前期階段花費大量時間做差異化的原因。如果都像地產根據不同的地段直接把XX系圖紙拿來做個微調，怎么可能有生命力。
房產交易是低頻高值型，而休閑度假是高頻低值型，交易類型和決策機制差異非常大。在購買房產時，客戶的決策是非常慎重的，全方位、多因素、長時間，全家上陣對潛在標的物進行評估。正因為房產交易的高值特征，客戶購買行為非常慎重，而開發企業不論從拿地、產品定位、規劃設計等方面基本選擇成熟路線，很少出現標新立異的產品。
而休閑度假目前對大多數人來說已經是剛需，不需要慎重考慮，經常會來一次說走就走的旅行，供需雙方都是從差異化和創新等方面進行考慮。
環境適應能力
前面說了這么多，文旅和地產其實是兩種差別非常大的業務，企業的市場環境也是完全不同的。當一個地產企業進入文旅行業時，首先要研究新的環境下原有業務模式如何調整以適應新的環境。
一次成功有運氣的成分在里面，但連續成功就需要對新環境的適應能力，再大的企業如何沒有意識到這一點，只靠砸錢是很難做好新業務的。
雖然60%的百強房企做文旅，但真正做得好的有幾個？其根本原因就是缺少對新市場環境的重視和研究，而其過往的成功又為其盲目進入新業務埋下了失敗的種子。
進入新業務，最重要的建立能力遷移的能力，把傳統業務成功的能力通過轉換變為新業務成功所需的能力，而建立這種能力遷移能力又非一日之功，這是玩慣了高周轉的房企所不適應的。
在文旅這種只有把差異化做到極致才能成功的行業，時間才是房企最好的朋友。
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